Investire: il rendimento della farmacia. Quando riprendo i miei soldi

In questo articolo parliamo di rendimento della farmacia o, meglio, di rendimento dei soldi in essa investiti. Affrontiamo quindi un tema bistrattato dai più, il calcolo del rientro economico dovuto forse al maggior investimento della tua vita. Immagino ti sarai chiesto, prima di andare innanzi al notaio, “Acquisto la farmacia: quando riprendo i miei soldi?”. È proprio vero: La mente è come un paracadute, funziona solo se è aperta (Thomas Dewar).

Mi accingo a un esercizio che non è privo di trappole, distinguo, eccezioni. Ma nonostante tutto mi ci barcameno, con un pizzico di fantasia e tanta buona volontà nel renderti abbastanza chiara la logica sottostante.

Innanzitutto l’obiettivo è quello di comprendere, in modo approssimativo ma non campato in aria, quanto tempo intercorre dal momento in cui acquisto e pago una farmacia all’attimo in cui posso dire di aver recuperato i miei soldi.

I parametri da considerare

I fattori e le semplificazioni che prendo in considerazione, per questo fine didattico, non sono di poco conto, ma ci aiuteranno a calcolare in prima istanza ciò che ci interessa; a ciascuno di voi, secondo i propri interessi, toccherà cimentarsi stimando l’effetto di alcune o di tutte le variabili qui deliberatamente escluse:

  1. mi attira conoscere il tempo di recupero del denaro investito (Payback) e non il valore della farmacia alla scadenza di tale periodo;
  2. considero, per semplicità, che l’andamento economico e lo stile di gestione, nel passaggio di proprietà, restino costanti nel tempo: la farmacia ha avuto e avrà sempre un unico titolare;
  3. tutti gli utili prodotti vengono prelevati a fini personali e ciò che, al netto delle imposte, resta nella mia disponibilità, servirà al calcolo del recupero dell’investimento iniziale;
  4. durante l’intero arco temporale in esame si presume non sia necessario effettuare altri investimenti;
  5. gli utili e il flusso di cassa generati in ciascun esercizio coincidono: per semplicità essi sono in percentuale costanti nel periodo di tempo preso in considerazione;
  6. l’inflazione è pari, in media, all’1% annuo;
  7. hanno rilievo solo gli aspetti razionali dell’operazione: il mio desiderio di diventare titolare o il mio pensiero rivolto al futuro dei miei figli non vengono presi in considerazione.

Acquisto la farmacia: quando riprendo i miei soldi. Il caso pratico

 DATI DI PARTENZA

Ed ecco il caso che ci permette di valutare concretamente il rendimento della farmacia: acquisto una farmacia per 1,5 milioni di euro, con ricavi annui di un milione e trecentomila euro. Per la metà della spesa (euro 750.000) sottoscrivo un mutuo ventennale, al tasso fisso del 2%. Il capitale di proprietà mi rendeva, viceversa, il 1% annuo, percentuale pari al tasso d’inflazione. Le previsioni economiche mi fanno ragionevolmente pensare a profitti che, al netto delle imposte dirette (anche personali), registreranno un valore del 5% dei ricavi. Entro quanto tempo recupererò i miei soldi?

PREZZO D’ACQUISTO

€ 1.500.000

di cui MUTUO a 20 anni

€ 750.000

2% tasso fisso

di cui INVESTIMENTO PERSONALE

€ 750.000

rendimento 1%

INFLAZIONE MEDIA

1%

RICAVI MEDI ANNUI

€ 1.300.000

UTILI NETTI MEDI ANNUI

€ 65.000

5%

ESBORSI PER L’ACQUISTO DELLA FARMACIA

Incominciamo dal fronte delle uscite finanziarie, primo passo per calcolare il rendimento della farmacia: all’atto dell’acquisto sborso 1,5 milioni. Poi, ogni anno, pago un interesse scalare (cioè calcolato sul capitale residuo da rimborsare) del 2% su un mutuo da 750.000 euro, e questo mi condurrà in venti anni a pagare interessi per circa 160.500. Al termine dei vent’anni avrò restituito alla banca un totale di 910.500 euro, che si aggiungono agli altri 750.000 euro investiti di tasca propria.

ALLA DATA D’ACQUISTO

€ 1.500.000

esborso personale + finanziamento bancario
INTERESSI ANNUALI 2%

€ 160.500

all’incirca, in 20 anni

TOTALE USCITE

€ 1.660.500

MANCATI INTROITI DA INVESTIMENTI ALTERNATIVI

Passiamo ai mancati introiti: l’1% di 750.000 di euro, capitale precedentemente investito in titoli, è pari in venti anni a 165.000 euro circa di interessi composti o dividendi sempre reinvestiti. Se il rendimento del capitale è pari al tasso d’inflazione, ciò significa che questo rendimento mantiene semplicemente inalterato il potere d’acquisto del patrimonio investito.

CAPITALE INVESTITO IN PROPRIO

€ 750.000

RENDIMENTO ANNUO 1%

€ 7.500

€ 150.000 in 20 anni

RENDIMENTO COMPOSTO

circa € 165.000 in 20 anni

INTROITI DELLA FARMACIA

Infine, valutiamo gli introiti: il 5% di utili su ricavi pari a un milione e trecentomila euro significa 65.000 euro l’anno, che possiamo suddividere in 2.500 euro mensili netti per tredici mensilità (32.500 euro, pari al 2,5% dei ricavi o al 50% degli utili), quale emolumento finalizzato a remunerare il contributo lavorativo del titolare, e 32.500 euro rimanenti (l’altra metà degli utili) che sono destinati a remunerare il rischio d’impresa. Anche in questo caso l’effetto dell’inflazione potrebbe erodere la profittabilità nel tempo della farmacia ma possiamo ipotizzare che, a ricavi pur formalmente crescenti, il 5% di utile venga sempre garantito, così da poter considerare nominalmente rivalutati i risultati d’esercizio negli anni, ma sostanzialmente pari nel loro potere d’acquisto.

UTILI NETTI ANNUI 5% sui ricavi

€ 65.000

al primo anno, poi nominalmente aggiornati al tasso d’inflazione

di cui per remunerare il lavoro 2,5%

€ 32.500

€ 2.500 per 13 mensilità

di cui per remunerare il rischio d’impresa 2,5%

€ 32.500

IL RENDIMENTO DELLA FARMACIA E LA REMUNERAZIONE DEL RISCHIO D’IMPRESA

Adesso confrontiamo la remunerazione del rischio d’impresa con il rendimento di impieghi alternativi. Da un lato ho l’ammontare degli utili d’esercizio di 20 anni (32.500 euro all’anno, pari al 50% degli utili che remunerano il capitale investito per l’acquisto della farmacia), annualmente rivalutati del tasso inflattivo dell’1%; la loro sommatoria, pertanto, arriva a circa 715.500 euro. Dall’altro, ho i 165.000 euro di interessi e/o dividendi su impieghi alternativi a cui ho rinunciato (anche in tal caso la somma rappresenta il cumulo degli interessi, a capitalizzazione composta).

Se rapportiamo gli utili rivalutati con il capitale proprio investito, anch’esso rivalutato, si ottiene un recupero dell’investimento iniziale del 78% circa (715.500 / 915.000).

Se, invece, dividiamo gli utili di 715.500 euro per il capitale complessivamente investito (capitale versato rivalutato, prestito bancario e interessi pagati: 915.000+750.000+160.500 = 1.825.500 euro), l’incidenza che ne risulta scende a poco più del 39%.

 

VALORE DI CESSIONE IDONEO A RECUPERARE L’INVESTIMENTO INIZIALE

In altre parole, il valore di 1.500.000 euro iniziale della farmacia (all’anno N) proiettato all’anno N+20 arriva complessivamente a 1.825.500 euro, tra rivalutazione di 165.000 euro della quota personale (mancati introiti) e interessi del mutuo per 160.500 euro. Di tale somma, nel medesimo arco temporale, si sono recuperati 715.500 euro (circa il 39%), per una differenza rimanente di 1.110.000 euro. In altre parole, questo ammontare rappresenta il valore minimo che la farmacia dovrà avere all’anno N+20 per un’operazione finanziaria a pareggio: tutto ciò che varrà in più rappresenterà il valore finanziario netto prodotto dall’intera operazione.

RITORNO DEL CAPITALE PROPRIO

€ 715.500 / € 915.000 = 78%

% di recupero del capitale proprio investito in 20 anni (valori rivalutati)

RITORNO DEL CAPITALE INVESTITO € 715.500 / € 1.825.500 = 39%

% di recupero del capitale complessivo investito in 20 anni (valori rivalutati)

VALORE AZIENDALE RESIDUO € 1.825.500 – € 715.500 = € 1.110.000 valore minimo della farmacia nell’anno N + 20 (valori rivalutati)

Tiriamo le somme (+ una sorpresa)

A questo punto possiamo trarre le necessarie conclusioni e rasserenare il nostro animo quando ci assilla l’interrogativo: “Acquisto la farmacia: quando riprendo i miei soldi?”. nell’esempio di studio, ecco calcolato il rendimento della farmacia.

Ci siamo chiesti a quanto si dovrebbe vendere la farmacia alla scadenza dei 20 anni, volendo recuperare il potere d’acquisto di tutta l’operazione. Con i valori ipotizzati, abbiamo calcolato una somma pari a 1.110.000 euro. Ovviamente abbiamo escluso dal computo la remunerazione del lavoro del titolare, a cui faranno comunque capo i patemi d’animo per essersi assicurato un lavoro a 2.500 euro mensili, più tredicesima.

Quanto ne valga la pena investire nell’acquisto della farmacia dipende, con tali valori, soprattutto da componenti psicologico-affettive ovvero da un vero e proprio progetto d’impresa che sappia incrementarne sostanzialmente il valore nel tempo. Allora, ritorniamo al titolo da cui siamo partiti. Acquisto la farmacia: quando riprendo i miei soldi. resta un quesito oscuro o un’esclamazione di consapevolezza? Una cosa è certa: il rendimento della farmacia non è più un segreto per te!

Dimenticavo la sorpresa: sai qual è il montante di un capitale di 1.500.000 euro investito all’interesse composto del 3% (tasso ritenuto congruo a ricompensare il rischio d’impresa) per 20 anni? Quasi 2.710.000 euro. Il che significa che, avendo già recuperato 32.500 euro l’anno, capitalizzati al tasso inflattivo dell’1% e ammontanti complessivamente a 715.500, affinché l’investimento della farmacia sia ritenuto congruo il suo valore, nell’anno N+20, dovrà essere equivalente a quasi 2 milioni di euro, altrimenti non ne sarà valsa la pena. Meditate gente, meditate…

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ESPERIENZE DI CONTROLLO DI GESTIONE IN FARMACIA – Giuseppe Salvato